Eigenmietwert-Abschaffung ab 2029: Was das für Ihre Hypothek bedeutet
Nach der Annahme durch die Stimmbevölkerung im September 2025 hat der Bundesrat nun Klarheit geschaffen: Die Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft.
Was viele noch nicht wissen: Mit dem Eigenmietwert fällt auch der Schuldzinsabzug weg. Wer heute noch CHF 15'000 Hypothekarzinsen pro Jahr steuerlich abzieht, verliert diesen Vorteil ab 2029 vollständig, sofern er kein Ersterwerber ist.
Die Frage ist nicht ob, sondern wann und wie Sie Ihre Hypothekstrategie anpassen sollten.
Was wurde am 28. September 2025 beschlossen?
Die Schweizer Stimmbevölkerung hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Die Abstimmung war an zwei Vorlagen gekoppelt:
- Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften
- Kantonale Kompetenz für eine Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften
Der Bundesrat hat entschieden, dass das neue Recht von den Kantonen ab dem 1. Januar 2029 gilt. Bis dahin gilt das bisherige System unverändert: Sie müssen den Eigenmietwert weiterhin als Einkommen deklarieren und können Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten wie bisher abziehen.
Was fällt ab 2029 weg? Die 3 wichtigsten Änderungen
1. Eigenmietwert entfällt
Der fiktive Mietwert Ihrer Immobilie wird nicht mehr als Einkommen besteuert. Wer bisher z.B. CHF 24'000 Eigenmietwert pro Jahr deklarieren musste, spart diesen Betrag als steuerbares Einkommen.
2. Schuldzinsabzug wird gestrichen
Hypothekarzinsen für selbstgenutztes Wohneigentum können nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden. Diese Änderung trifft besonders Eigentümer mit hoher Hypothek und entsprechend hohen Zinskosten.
Ausnahmen:
- Ersterwerber: Wer zum ersten Mal Wohneigentum kauft, erhält einen zeitlich und betragsmässig begrenzten Schuldzinsabzug (max. CHF 10'000 für Ehepaare, CHF 5'000 für Alleinstehende, abnehmend über 10 Jahre)
- Vermietete Liegenschaften: Anteiliger Schuldzinsabzug bleibt möglich
3. Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig
Die Reform sieht grundsätzlich vor, dass Unterhaltskosten für selbstgenutztes Wohneigentum steuerlich nicht mehr abzugsfähig sind. Die konkrete Umsetzung liegt jedoch teilweise bei den Kantonen, die in gewissen Bereichen über Gestaltungsspielraum verfügen. Insbesondere bei energetischen Sanierungen ist derzeit noch offen, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum kantonale Abzugsmöglichkeiten bestehen bleiben.
Was bedeutet das konkret für Ihre Hypothek?
Hier liegt der Knackpunkt, den viele unterschätzen. Heute hat eine laufende Hypothek zwei steuerliche Vorteile gleichzeitig:
Für Eigentümer kann die Reform leicht positiv ausfallen, weil der wegfallende Eigenmietwert die gestrichenen Schuldzinsabzüge überwiegt.
Aber: Bei einer bereits stark amortisierten Hypothek, tiefen Zinsen und einem hohen Eigenmietwert kann die Bilanz anders aussehen. Und wer bisher bewusst auf Amortisation verzichtet hat, um den maximalen Schuldzinsabzug zu nutzen, muss seine Strategie überdenken.
Die 4 Eigentümertypen: Wer profitiert?
Typ 1: Der Neuerwerber (Kauf nach 2025)
Er profitiert wegen:
- Kein Eigenmietwert auf dem Kaufpreis
- Befristeter Schuldzinsabzug als Ersterwerber
- Neubauten haben kaum Unterhaltskosten – Wegfall des Abzugs schmerzt wenig
Typ 2: Der langjährige Eigentümer mit hoher Hypothek
Neutrale bis leicht negative Auswirkung, wegen:
- Eigenmietwert fällt weg (Entlastung)
- Schuldzinsabzug fällt weg (Belastung)
- Je nach Verhältnis der beiden Grössen: leicht positiv oder leicht negativ
- Wichtig: Prüfen Sie die Amortisationsstrategie, die bisherige Logik «Hypothek stehenhalten für Schuldzinsabzug» entfällt ab 2029
Typ 3: Der langjährige Eigentümer mit tiefer Hypothek
Er profitiert deutlich, wegen:
- Eigenmietwert fällt weg (grosse Entlastung)
- Schuldzinsabzug fällt weg (minimale Belastung): Bei tiefer Restschuld sind die Zinsen gering, der Verlust kaum spürbar
- Nettobilanz: Klar positiv, Entlastung überwiegt Belastung deutlich
- Wichtig: Ohne den steuerlichen Druck, Schulden hochzuhalten, lohnt sich eine Neubeurteilung von Laufzeit und Produktwahl (SARON vs. Festhypothek). Mehr zu den verschiedenen Hypothekenarten lesen Sie in unserem Blog «Die richtige Hypothek finden – Ihr Leitfaden zur Immobilienfinanzierung in der Schweiz»
Typ 4: Der Eigentümer mit sanierungsbedürftiger Immobilie
Verliert, wegen:
- Hat bisher hohe Unterhaltskosten abgezogen
- Diese Abzüge entfallen ab 2029 vollständig
- Empfehlung: Geplante Sanierungen wenn möglich bis Ende 2028 vornehmen
Was bedeutet das für Ihre Amortisationsstrategie?
Dies ist die Frage, die unabhängige Berater beantworten können. Banken werden dies aus Eigeninteresse eher nicht tun.
Das bisherige Argument für die indirekte Amortisation:
«Ich lasse die Hypothek stehen, weil ich die Zinsen abziehen kann und die Säule 3a steuerbegünstigt Vorsorgevermögen aufbaue.»
Das neue Argument ab 2029:
«Der Schuldzinsabzug entfällt aber die Säule-3a-Einzahlungen bleiben voll abzugsfähig. Die indirekte Amortisation wird im Zusammenhang mit der Liegenschaft zum einzigen steuerlichen Instrument für Eigenheimbesitzer.»
Direkte Amortisation ab 2029: Steuerliche Bilanz
Indirekte Amortisation via Säule 3a ab 2029: Steuerliche Bilanz
Die Reform macht die indirekte Amortisation ab 2029 für praktisch alle Eigenheimbesitzer mit ausreichendem Zeithorizont bis zur Pension steuerlich zur klar überlegenen Strategie.
Lesen Sie dazu unseren ausführlichen Vergleich: Hypothek amortisieren Schweiz 2026: Direkt vs. indirekt im Vergleich.
4 Fragen, die Sie sich jetzt stellen sollten
1. Wie hoch ist mein aktueller Schuldzinsabzug?
Wer CHF 30'000 Zinsen abzieht und 35 % Grenzsteuersatz hat, verliert CHF 10'500 Steuerersparnis pro Jahr.
2. Überwiegt mein Eigenmietwert oder mein Schuldzinsabzug?
Wer einen hohen Eigenmietwert hat und wenig Zinsen zahlt (weil die Hypothek bereits niedrig ist), profitiert netto von der Reform. Wer umgekehrt hohe Zinsen zahlt und einen tiefen Eigenmietwert hat, verliert netto.
3. Wie viele Jahre bis zur Pensionierung?
Die indirekte Amortisation über die Säule 3a lohnt sich bei einem Zeithorizont von mindestens 5–10 Jahren. Wer kurz vor der Pensionierung steht, hat andere Prioritäten.
4. Stehen grössere Sanierungen an?
Wenn ja: Diese sollten wenn möglich vor dem 1. Januar 2029 abgeschlossen werden, um die letzten Steuerabzüge zu nutzen.
Checkliste: Was Sie bis Ende 2029 prüfen sollten
Laden Sie unsere vollständige Checkliste herunter.
Fazit: Nicht abwarten aber auch nicht überstürzen
Für die meisten Eigenheimbesitzer ist die Reform neutral bis leicht positiv – aber die Auswirkungen auf die Hypothek und Amortisationsstrategie sind individuell sehr verschieden.
Unsere Meinung ist klar: Wer bisher die Hypothek aus steuerlichen Gründen «stehengelassen» hat, braucht eine neue Begründung oder eine neue Strategie. Die indirekte Amortisation über die Säule 3a bleibt der einzige steuerliche Hebel, der ab 2029 noch funktioniert.
Gerne analysieren wir Ihre individuelle Situation: Wie hoch sind Ihre heutigen Steuervorteile? Was verlieren Sie ab 2029, was gewinnen Sie? Und welche Anpassungen bei Hypothek und Amortisation sind für Sie sinnvoll? Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Erstgespräch.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ab wann gilt die neue Regelung?
Der Bundesrat hat das Inkrafttreten verbindlich auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis dahin gilt das bisherige System unverändert.
Kann ich Hypothekarzinsen ab 2029 noch abziehen?
Nur noch in zwei Ausnahmefällen: als Ersterwerber von selbstgenutztem Wohneigentum (zeitlich und betragsmässig begrenzt) sowie anteilig als Eigentümer von vermieteten Liegenschaften. Für alle anderen Eigenheimbesitzer entfällt der Schuldzinsabzug vollständig.
Lohnt es sich, die Hypothek jetzt schnell zu amortisieren?
Nein, nicht pauschal. Eine voreilige Amortisation bindet Kapital im Eigenheim, das sonst renditebringend investiert werden könnte. Ausserdem verlieren Sie die Flexibilität. Lassen Sie Ihre Situation zuerst analysieren.
Was passiert mit meiner indirekten Amortisation über die Säule 3a?
Die Säule-3a-Einzahlungen bleiben ab 2029 voll abzugsfähig. Die indirekte Amortisation ist nach der Reform das einzige steuerliche Instrument, das für Eigenheimbesitzer noch funktioniert.
Ich habe mein Eigenheim 2024 gekauft. Gelte ich als Ersterwerber?
Ja, sofern es Ihr erster Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum in der Schweiz ist. Der Ersterwerberabzug beträgt maximal CHF 10'000 (Ehepaare) bzw. CHF 5'000 (Alleinstehende), berechnet ab Kaufdatum, nicht ab Inkrafttreten der Reform. Pro Jahr Eigentum reduziert sich der Maximalbetrag um 10 %. Wer 2025 gekauft hat, startet 2029 bei CHF 6'000, nicht CHF 10'000.
Was ist mit geplanten Renovationen meines Eigenheims?
Werterhaltende Unterhaltsarbeiten sollten wenn möglich vor dem Inkrafttreten der Reform abgeschlossen werden, um die letzten steuerlichen Abzüge zu nutzen.
Betrifft die Reform auch Ferienwohnungen?
Ja. Der Eigenmietwert entfällt auch für Zweitliegenschaften. Im Gegenzug können die Kantone eine spezielle Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einführen. Der Schuldzinsabzug entfällt auch hier für Eigentümer, die ihre Ferienwohnung selbst nutzen.
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