Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick
In der Schweiz gilt grundsätzlich die 80/20-Regel:
Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen Sie als Eigenmittel einbringen. Die Bank finanziert maximal 80 % des Objektwerts. Von den 20 % Eigenkapital müssen mindestens 10 % aus „harten" Eigenmitteln stammen. Das bedeutet Erspartes, Wertschriften oder Säule 3a. Die restlichen 10 % können aus der Pensionskasse (2. Säule) oder einer Verpfändung der Säule 3a stammen.
Ein tieferer Belehnungsgrad (z.B. 65 % statt 80 %) verbessert oft Ihre Zinskonditionen, weil das Ausfallrisiko für den Kapitalgeber tiefer ist. Viele Banken bieten bei höherem Eigenkapitaleinsatz attraktivere Zinssätze an.
Die Tragbarkeit stellt sicher, dass Sie die laufenden Kosten langfristig stemmen können. Als Faustregel gilt: Die jährlichen Wohnkosten dürfen maximal 33 % Ihres Bruttojahreseinkommens betragen.
In die Tragbarkeit fliessen ein:
- Kalkulatorischer Zinssatz von 5 % (nicht der aktuelle Marktzins!)
- Amortisation der 2. Hypothek (innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pension)
- Unterhalts- und Nebenkosten (ca. 1 % des Immobilienwerts)
Der kalkulatorische Zinssatz von 5 % liegt deutlich über den aktuellen Hypothekarzinsen.
Rechenbeispiel Tragbarkeit:
- Kaufpreis: CHF 1'000'000
- Hypothek: CHF 800'000 (80 %)
- Bruttoeinkommen: CHF 180'000/Jahr
Jährliche Kosten:
- Kalkulatorische Zinsen (5 % von CHF 800'000): CHF 40'000
- Amortisation 2. Hypothek (innerhalb von 15 Jahren): CHF 8'888
- Unterhalt und Nebenkosten (1 % von CHF 1'000'000): CHF 10'000
- Total: CHF 60'000 pro Jahr oder CHF 5'000 pro Monat
Tragbarkeit: CHF 58'888 von CHF 180'000 = 32.72 %
In diesem Fall ist die Tragbarkeit gegeben. Für bessere Konditionen könnte man das Eigenkapital erhöhen.
Hypotheken werden in der Schweiz in zwei Tranchen aufgeteilt:
1. Hypothek (bis 67 % Belehnung):
- Keine Amortisationspflicht, muss also nicht zurückgezahlt werden
- Kann theoretisch unbegrenzt laufen
- Tiefere Zinsen
2. Hypothek (von 67 % bis 80 % Belehnung):
- Muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pension amortisiert werden
- Was früher eintritt, ist massgebend
- Leicht höhere Zinsen
Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 und 80 % Belehnung:
- Hypothek: CHF 670'000 (keine Amortisation nötig)
- Hypothek: CHF 130'000 (muss amortisiert werden)
Für die Finanzierung können Sie verschiedene Quellen nutzen:
Harte Eigenmittel (min. 10 % des Kaufpreises):
- Kontoguthaben und Sparguthaben
- Wertschriften und Fonds
- Säule 3a-Guthaben
- Erbvorbezug oder Schenkung
- Zinsloses Darlehen von Verwandten (nicht rückzahlbar)
Weitere Eigenmittel (max. 10 % des Kaufpreises):
- Pensionskassenguthaben (2. Säule)
- Verpfändung der Säule 3a / PK
Bei Neubauten zusätzlich:
- Eigenleistungen am Bau (begrenzt anrechenbar)
- Wert des Baulands
Vorsicht beim Vorbezug der Pensionskasse: Dies reduziert Ihre Altersvorsorge erheblich und kann steuerliche Folgen haben. Lassen Sie sich vorab beraten.
Neben Kaufpreis und Eigenmitteln fallen beim Immobilienerwerb zusätzliche Kosten an:
- Handänderungssteuer (je nach Kanton 1-3 % des Kaufpreises), im Kanton Bern sind es beispielsweise 1,8 %
- Grundbucheintrag und Notarkosten
- Umzugskosten
- Renovationen und erste Einrichtungen
Faustregel: Rechnen Sie mit mindestens CHF 30'000 zusätzlichen Nebenkosten, die nicht finanziert werden können.
Eigenkapital erhöhen
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser Ihre Konditionen. Ab 35 % Eigenkapital (65 % Belehnung) erhalten Sie in der Regel deutlich attraktivere Zinsen.
Bonität optimieren
- Betreibungsregisterauszug prüfen und bereinigen
- Bestehende Schulden reduzieren
- Leasingverträge wenn möglich auflösen.
Realistische Tragbarkeit
Planen Sie konservativ. Das Leben verändert sich schnell: Kinder, Teilzeitarbeit, Krankheit oder berufliche Veränderungen können Ihr Einkommen beeinflussen.
Verschiedene Angebote einholen
Die Unterschiede zwischen Banken, Versicherungen oder Pensionskassen können erheblich sein. Ein unabhängiger Hypothekenvergleich spart oft mehrere Tausend Franken über die Laufzeit.
Tragbarkeit zu knapp kalkuliert
Viele unterschätzen die langfristigen Kosten. Berücksichtigen Sie mögliche Einkommensrückgänge und steigende Lebenshaltungskosten.
Nebenkosten vergessen
Handänderungssteuer, Notarkosten und Umzug kosten schnell CHF 30'000-50'000 zusätzlich. Diese müssen selbst bezahlt werden.
Zu viel Geld aus der Pensionskasse entnehmen
Der Vorbezug der 2. Säule hat weitreichende Folgen für Ihre Altersvorsorge. Prüfen Sie Alternativen wie Säule 3a oder private Ersparnisse.
Nur den Zinssatz beachten
Tiefe Zinsen nützen wenig, wenn die Vertragsbedingungen ungünstig sind. Achten Sie auf Kündigungsfristen, Vorfälligkeitsentschädigungen und Flexibilität.
