Hypotheken-Update Oktober 2026
Die SNB belässt den Leitzins bei 0.00 %, die Inflation ist im September jedoch auf 1.0 % gestiegen. Höhere Energiepreise haben die Zinsen am Kapitalmarkt nach oben gedrückt, vor allem bei mittleren Laufzeiten. Eine 5- bis 7-jährige Festhypothek ist deshalb kaum noch günstiger als eine 10-jährige.
Auf einen Blick
Nächste SNB-Lagebeurteilung: 10. Dezember 2026
Der Leitzins liegt bei 0.00 %. Die grossen Banken rechnen im Dezember nicht mit einem Zinsschritt.
Energiepreise treiben die Teuerung
Die Inflation stieg im September auf 1.0 %. Die Kerninflation liegt bei 0.5 %.
Anleihenrenditen im Oktober
10-jährige Bundesobligationen rentierten Ende Oktober bei 0.536 %, Anfang Oktober bei rund 0.60 %.
Festhypotheken
Die Zinskurve ist in der Mitte flacher geworden. 5 Jahre ab 1.39 %, 10 Jahre ab 1.49 %.
Die Zinslandschaft im Oktober
Unser Kommentar
Die Teurung lag laut Bundesamt für Statistik im September bei 1.0 %, nach 0.8 % im August und 0.4 % im Juli. Verantwortlich dafür sind vor allem höhere Energiepreise sowie geopolitischen Spannungen wie der Sperrung der Strasse von Hormus. Die Kerninflation stieg nur leicht auf 0.5 %. Der Preisdruck kommt also weitgehend von aussen. In der Eurozone liegt die Inflation mit 3.8 % deutlich höher, jedoch hat die EZB ihren Leitzins am 29.10.2026 nicht erhöht.
Jason Pfister, Leiter Hypotheken bei Barron Capital, ordnet die beiden Zahlen ein:
«Die Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise) misst die allgemeine Preisentwicklung bei Waren und Dienstleistungen, wie Lebensmitteln, Mieten, Energie und Benzin. Die Kerninflation von 0.5 % lässt Energiepreise sowie saisonale und frische Produkte weg, weil diese Preise stark schwanken. Der Unterschied ist wichtig, weil er zeigt, woher der Preisdruck kommt. Aktuell ist der Anstieg vor allem auf höhere Energiepreise zurückzuführen. Bleiben die Energiepreise jedoch länger hoch, könnten Unternehmen die höheren Kosten an ihre Kunden weitergeben. Dadurch könnte die Kerninflation steigen, was wiederum die Zinspolitik der SNB beeinflussen könnte.»
SNB bleibt bei 0 %
Der SNB-Leitzins verharrt weiterhin bei 0%, womit der SARON nur aus der Bankmarge besteht. Bis zur nächsten Lagebeurteilung am 10. Dezember ändern sich die Konditionen für SARON-Hypotheken deshalb kaum. Grosse Banken wie die UBS rechnen im Dezember nicht mit einem Zinsschritt. Für 2027 gehen die Einschätzungen auseinander. Die UBS erwartet Zinserhöhungen im März und Juni auf 0.50 %, die ZKB erwartet innerhalb von zwölf Monaten einen Anstieg auf 0.75 %. Der nächste Datenpunkt ist die Oktober-Inflation, die das BFS am 3. November veröffentlicht. Wir werden unsere Einschätzung dazu in unserem Hypotheken Update vom November geben. Abonnieren Sie unser Hypotheken-Update, um von den neuesten Entwicklungen zu erfahren.
Festhypotheken Oktober 2026: Die Mitte der Zinskurve wird teurer
Die Zinskurve ist im mittleren Bereich flacher geworden.
Beim Anbietervergleich zeigt sich ein klares Muster: Am kurzen Ende sind Banken am günstigsten. Ab 4 Jahren liegen Versicherer und Vorsorgeeinrichtungen vorne.
Zwischen 5 und 10 Jahren beträgt der Unterschied nur noch 0.10 %, zwischen 7 und 10 Jahren sogar nur 0.07 %. Der Grund liegt in den Swapsätzen: Die LUKB rechnet für den 5-jährigen Swapsatz auf zwölf Monate mit einem Anstieg von 0.58 % auf 0.75 %, für den 10-jährigen von 0.74 % auf 0.85 %. Am langen Ende dämpfen laut Migros Bank die Schuldenbremse und die hohe Nachfrage von Pensionskassen und Versicherungen nach sicheren Anlagen den Renditeanstieg.
Warum Swapsätze für Festhypotheken wichtig sind
Ein Swapsatz ist der Preis, zu dem sich Banken einen festen Zins für eine bestimmte Laufzeit am Kapitalmarkt sichern. Eine Bank, die dem Kunden heute einen Zins z.B. 10 Jahre garantiert, muss sich diesen Zins ebenfalls für 10 Jahre sichern. Der Festhypothekarzins setzt sich deshalb aus dem Swapsatz + der Marge der Bank zusammen.
Steigt der Swapsatz, werden Festhypotheken in der Regel entsprechend teurer. Sinkt er, werden sie günstiger. Die Swapsätze zeigen darum früh, in welche Richtung sich die Festhypotheken bewegen.
Günstiger als im September
Insgesamt sind die Hypotheken jedoch wieder etwas günstiger geworden als noch im September.
Immobilienmarkt: Leerstand unter 1 %
Die Leerwohnungsziffer ist per 1. Juni 2026 auf 0.93 % gesunken und liegt damit erstmals seit 2013 wieder unter 1 %. Im Kanton Bern beträgt sie 1.04 %, im Kanton Solothurn 1.91 %. Die Eigenheimpreise stiegen zur Jahresmitte um 3.6 % laut UBS. Die ZKB erwartet für 2027 nur noch 2.5 % Preiswachstum, nach 4.0 % im Jahr 2026.
Jason Pfister ordnet die Zahlen so ein:
«Der Wohnraum bleibt knapp, das stützt die Preise von Objekten, der Anstieg verliert aber an Tempo. Wer ein Haus kauft, sollte deshalb nicht nur auf stark steigende Preise setzen, sondern auf eine Finanzierung, die auch bei gleichbleibendem Wert aufgeht. Im Kanton Bern und im Kanton Solothurn ist das Angebot weniger knapp als in den grossen Zentren.»
Unser Tipp für Oktober 2026
Die SARON-Hypothek bleibt mit Sätzen von 0.75 % bis 1.15 % die günstigste Variante. Ein Wechsel auf eine Festhypothek kann sich lohnen, weil der Leitzins 2027 voraussichtlich erhöht wird.
Für viele kann auch eine Kombination von 50 % SARON und 50 % Festhypothek sinnvoll sein. Passen Sie jedoch auf, wann die unterschiedlichen Modelle ablaufen. Wählen Sie ein flexibler SARON, den man einfacher in eine Festhypothek umwandeln kann.
Dazu kommt die Wahl des Kapitalgebers. Bei einer Hypothek von CHF 750'000 ergibt der Vergleich von Versicherungen, Pensionskassen und Banken über zehn Jahre ein Sparpotenzial von über CHF 30'000, verglichen mit Standardkonditionen traditioneller Banken von z.T. über 2.10 %.
Fazit: Die Mitte der Zinskurve lohnt sich kaum
Die SNB bleibt bei 0.00 %, am Kapitalmarkt sind die Zinsen wegen der Energiepreise aber gestiegen. Mittlere Laufzeiten von 5 bis 7 Jahren sind teurer geworden und liegen nur noch wenig unter der 10-jährigen Festhypothek. Der SARON bleibt die günstigste Variante, Festhypotheken bieten dafür langfristige Sicherheit.
Für November deuten die Indikatoren auf eine Seitwärtsbewegung in einer leicht erhöhten Spanne hin. Bei neuen Energiepreisspitzen sind Ausschläge nach oben möglich.
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