Hypothekarzinsen Schweiz – mit kostenlosem Hypothekenrechner

Wer in der Schweiz eine Immobilie kaufen und eine Hypothek aufnehmen will, sieht sich einer Vielzahl von Angeboten und Zinssätzen gegenüber. Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken und Laufzeiten, die sich auf die Kosten der Finanzierung auswirken.

Zinsen für Hypotheken bewegen sich nicht immer gleich. Sie hängen von den aktuellen Marktbedingungen, dem gewählten Hypothekarmodell und persönlichen Faktoren wie der Bonität ab. Bei uns in der Schweiz sind vor allem SARON-Hypotheken und Festhypotheken verbreitet.

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Aktuelle Hypothekarzinsen auf einen Blick

In der Schweiz sind zwei Haupttypen von Hypothekenzinsen üblich: SARON-Hypotheken und Festhypotheken. Aktuelle Zinssätze finden Sie auf unsere Hypothekarseite.

• ‍SARON-Hypotheken sind variabel und orientieren sich am aktuellen Geldmarktzins „Swiss Average Rate Overnight" (SARON). Die Zinsen können während der Laufzeit steigen oder fallen.
• ‍Festhypotheken bieten einen festen Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit, meist zwischen 2 und 15 Jahren. Der Zinssatz bleibt während dieser Zeit gleich, unabhängig von der Marktentwicklung.

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Die genaue Höhe des Zinssatzes für den jeweiligen Hypothekarkredit hängt von mehreren Faktoren ab:

• Belehnungsgrad: Verhältnis von Hypothek zur Hypothekarbewertung
• Bonität und Einkommen: Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit (Betreibungsauszug, Einkommensnachweis, Vermögensauszug und mehr) der antragstellenden Person
• Objektart und Lage: Art und Standort der Immobilie
• Amortisationsart: Direkte oder indirekte Rückzahlung
• Marktbedingungen: Leitzins der Schweizerischen Nationalbank, kurz SNB

Hier ist ein Überblick über die aktuellen Hypothekarzinsen:

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So nutzen Sie den Hypothekenrechner richtig

Hypothekarsumme eingeben

Die Hypothekarsumme ist der Betrag, den Sie von der Bank aufnehmen möchten. Grundlage für die Berechnung ist der Verkehrswert der Immobilie. In der Schweiz wird eine sogenannte „Belehnung“ von maximal 80 % zugelassen. Das bedeutet: Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen Sie mit Eigenmitteln finanzieren, wovon mindestens 10 % aus frei verfügbarem Vermögen stammen müssen und der Rest beispielsweise aus Vorsorgeguthaben stammen darf. Der Hypothekenrechner zeigt Ihnen direkt, wie hoch die Belehnung bei Ihrer gewünschten Hypothek ausfällt.

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Einkommen erfassen

Neben dem Immobilienwert und der Hypothekarsumme ist Ihr Einkommen entscheidend. Die Bank prüft, ob die Tragbarkeit gewährleistet ist, also ob Ihr Einkommen im Verhältnis zu den jährlichen Wohnkosten ausreichen. Dabei wird mit dem kalkulatorischen Zinssatz (5 %) und den fixen Nebenkosten (1 %) gerechnet. Die 2. Hypothek muss je nach Kapitalgeber innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pension zurückgezahlt, also direkt amortisiert werden. So wird sichergestellt, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt.

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Ergebnis

Nach Eingabe der Daten sehen Sie auf einen Blick, ob die Finanzierung nach den gängigen Richtlinien realistisch ist. Angezeigt werden die Höhe der Belehnung, die jährliche Belastung sowie die Tragbarkeit im Verhältnis zu Ihrem Einkommen. Damit erhalten Sie eine klare Orientierung, ob Ihre Wunschfinanzierung umsetzbar ist und wo gegebenenfalls Anpassungen nötig sind. Jetzt Hypothekenrechner kostenlos testen.

Tragbarkeit und Belehnung korrekt einschätzen

Die Tragbarkeit regelt, wie viel von einem Haushaltseinkommen für die Finanzierung einer Immobilie eingesetzt werden kann. Die Belehnung beschreibt das Verhältnis der aufgenommenen Hypothek zum Wert der Immobilie.

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Selbstgenutztes Wohneigentum

Für Wohnimmobilien, die selbst genutzt werden, liegt die maximale Belehnung in der Schweiz bei 80 % des Verkehrswerts. Mindestens 20 % des Kaufpreises werden als Eigenmittel eingesetzt. Davon stammen mindestens 10 % aus frei verfügbarem Vermögen wie Erspartem, nicht aus der Pensionskasse.

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Die Tragbarkeit wird auf Basis eines kalkulatorischen Zinssatzes von derzeit etwa 5 %, zuzüglich 1 % Unterhalt und Amortisation berechnet. Die jährlichen Gesamtkosten der Immobilie dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Laden Sie unser kostenloses Merkblatt herunter, um weitere Tipps zum selbst bewohnten Wohneigentum zu erfahren.

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Renditeobjekt

Bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Wohnungen gelten strengere Regeln. Die maximale Belehnung liegt meist bei 70 bis 75 % des Verkehrswerts. Eigenmittel sind entsprechend höher. Die Tragbarkeit wird aus den zu erwartenden Mieteinnahmen und einem kalkulatorischen Zinssatz von etwa 5 % berechnet. Banken prüfen auch Leerstandsrisiko und Nachhaltigkeit der Einnahmen.

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Wichtigste Faktoren, die den Zinssatz beeinflussen

Mehrere Faktoren bestimmen die Höhe der Hypothekarzinsen:

• Bonität und Einkommen: Banken prüfen die Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit der antragstellenden Person. Dazu gehören Informationen zu Einkommen, bestehenden Schulden, Arbeitsverhältnis und Zahlungsverhalten. Leasings müssen ebenfalls deklariert werden. Kreditgeber sind in den letzten Jahren um einiges strenger geworden, Ausnahmen zu knappen Tragbarkeiten werden kaum mehr gemacht (Quelle: cash.ch, Hypothekenfinanzierung: Die Banken haben die Schrauben angezogen, August 2025).
• Eigenkapitalquote: Die Eigenkapitalquote beschreibt den Anteil des Kaufpreises, der mit eigenen Mitteln bezahlt wird. In der Schweiz beträgt der Mindestanteil an Eigenkapital meistens 20 % des Immobilienwerts. Wird die Eigenkapitalquote erhöht, kann der Kapitalgeber einen bessern Hypothekarzins offerieren.
• Objektlage und Nutzung: Der Standort und die Art der Immobilie beeinflussen den Zinssatz. Immobilien in wirtschaftlich starken Regionen werden als risikoärmer eingestuft – besonders bei Renditeobjekten.
• Marktzinssätze: Die Hypothekarzinsen in der Schweiz orientieren sich an den aktuellen Marktbedingungen. Wichtige Referenzgrössen sind der SARON sowie die Renditen von Pfandbriefen.

Strategien, um einen besseren Hypothekarzins zu erhalten

Eigenkapital auf 35 % oder mehr erhöhen

Ein hoher Anteil an Eigenkapital senkt das Risiko für die Bank. Wird eine Belehnung von maximal 65 % gewählt, können die Zinssätze günstiger ausfallen als bei der Standardbelehnung von 80 %. Kunden, die eine Belehnung von mindestens 70 % haben, erhalten laut unseren internen Studien 90 % eine bessere Hypothekenofferte. Diese Studie bestätigt unter anderem auch die NZZ in ihrem Beitrag (Wieso werden Hypotheken teurer, obwohl die Zinsen sinken?, Juni 2025).

Laufzeitmix Fest- und SARON-Hypothek

Ein Mix aus verschiedenen Hypothekar-Tranchen verteilt das Zinsrisiko. Ein Teil des Kredits kann als Festhypothek mit konstanten Zinsen abgeschlossen werden, während der andere Teil als SARON-Hypothek flexibel bleibt.

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Forward-Hypothek rechtzeitig sichern

Eine Forward-Hypothek sichert den heutigen Zinssatz für eine Hypothek, die erst in mehreren Monaten beginnt. Die Vorlaufzeit beträgt in der Regel bis zu 24 Monate vor Ablösung der bestehenden Hypothek.

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Hypothekenvergleich gegen Bankfiliale

Bei der Beschaffung einer Hypothek in der Schweiz gibt es zwei Hauptwege: den Online-Vergleich und die klassische Beantragung in der Bankfiliale. Online-Vergleiche ermöglichen einen schnellen Überblick über viele Angebote. Details wie Zinssätze, Laufzeiten und Bedingungen sind oft nach einer Anfrage ersichtlich. Die Antragstellung erfolgt über digitale Formulare. Der persönliche Termin in der Bankfiliale bietet ein Beratungsgespräch mit einer Fachperson. Die Unterlagen werden vor Ort geprüft, Fragen werden direkt beantwortet und individuelle Besonderheiten können besprochen werden.

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Wichtige Unterschiede:

• Geschwindigkeit: Online-Vergleich in wenigen Tagen möglich, Bankfiliale oft mehrere Wochen
• Angebotsvielfalt: Online mehrere Angebote auf einen Blick, Bankfiliale meist Angebote einer Bank und damit das Risiko, einen hohen Zins zu bekommen
• Beratung: Online Telefonisch oder persönlich vor Ort, Bankfiliale persönlich vor Ort
• Flexibilität: Online jederzeit möglich, Bankfiliale Terminvereinbarung erforderlich

Häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung vermeiden

Zu später Start der Verhandlungen

Viele beginnen mit den Verhandlungen erst wenige Wochen vor dem Ablauf der bestehenden Hypothek. Kapitalgeber verlangen jedoch, dass eine neue Finanzierung rechtzeitig vorbereitet wird. In der Praxis werden Angebote drei bis sechs Monate vor Ablauf der Hypothek eingeholt.

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Nichtbeachtung Vorfälligkeitsentschädigung

Wer eine Festhypothek vor Ende der vereinbarten Laufzeit auflösen will, wird mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung konfrontiert. Die Höhe hängt vom aktuellen Marktzins, der Restlaufzeit und dem ursprünglich vereinbarten Zinssatz ab.

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So sichern Sie sich die besten Konditionen mit Barron Capital

Barron Capital arbeitet unabhängig und prüft Angebote verschiedener Banken und Versicherungen. Die Beratung basiert auf einer objektiven Analyse der individuellen Situation, der finanziellen Möglichkeiten und der aktuellen Marktlage. Die Auswahl der optimalen Hypothek beruht auf einer detaillierten Berechnung und einem transparenten Vergleich der Konditionen. Dabei werden nicht nur Zinssätze, sondern auch Amortisationsmodelle, Sondertilgungsrechte und steuerliche Aspekte einbezogen. Für eine individuelle Analyse und einen Vergleich der besten Hypothekarzinsen in der Schweiz steht das Beratungsteam zur Verfügung. Jetzt kostenlosen Zinsvergleich erhalten.

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FAQ

Kann ich als Eigenmittel auch in Kryptowährungen einbringen?
‍Schweizer Banken akzeptieren Kryptowährungen in der Regel nicht direkt als Sicherheit für eine Hypothek. Es gibt jedoch einige spezialisierte Anbieter, die nach einer Prüfung von Krypto-Beständen diese als Teil des Gesamtvermögens berücksichtigen.

Welche Kosten fallen bei vorzeitiger Auflösung einer Festhypothek an?
‍Bei der vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek werden Vorfälligkeitsentschädigungen fällig. Diese Entschädigungen liegen meist zwischen mehreren hundert und mehreren tausend Franken, abhängig von der verbleibenden Laufzeit und den aktuellen Marktzinsen. Unter Umständen kann sich eine vorzeitige Auflösung dennoch lohnen. Etwa dann, wenn mit einem besseren Zinssatz langfristig mehr gespart werden kann, als die Entschädigung kostet.

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Macht eine Staffelhypothek mit mehreren Tranchen Sinn?
‍Eine Staffelhypothek mit mehreren Tranchen verteilt den Kredit auf verschiedene Laufzeiten und Zinsbindungen. Dadurch entsteht weniger Flexibilität und das Zinsrisiko kann gestreut werden, erfordert aber eine sorgfältige Planung wegen unterschiedlicher Enddaten.

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Wie oft ändern sich die Zinsen bei SARON-Hypotheken?
SARON-Hypotheken werden in der Regel alle 3 oder 6 Monate angepasst, je nach Vereinbarung mit der Bank. Die Anpassung erfolgt basierend auf der durchschnittlichen SARON-Entwicklung im entsprechenden Zeitraum.

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Was kostet eine Hypothekenberatung bei Barron Capital?
‍Seriöse Hypothekenberater wie Barron Capital arbeiten provisionsfrei und erhalten ihre Vergütung direkt von den Banken. Für Sie als Kunde ist eine kompetente Beratung kostenfrei.

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Was ist eine Forward-Hypothek und wann ist sie sinnvoll?
‍Eine Forward-Hypothek sichert heute bereits den Zinssatz für eine Hypothek, die erst in 6-24 Monaten beginnt. Sie ist sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und sich die aktuell günstigen Konditionen sichern möchten. Dafür zahlen Sie meist einen kleinen Aufschlag.

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Was passiert, wenn ich die Tragbarkeit nicht mehr erfülle?
‍Verschlechtert sich Ihre finanzielle Situation, kann die Bank eine Erhöhung der Amortisation oder zusätzliche Sicherheiten verlangen. Im Extremfall kann eine Kündigung der Hypothek drohen. Kontaktieren Sie bei finanziellen Schwierigkeiten frühzeitig Ihre Bank, um gemeinsam Lösungen zu finden.

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Fazit

Wer in der Schweiz eine Immobilie finanzieren möchte, steht vor der Wahl zwischen SARON-Hypothek und Festhypothek, unterschiedlichen Laufzeiten und Amortisationsarten. Faktoren wie Belehnung, Bonität, Objektlage und Eigenmittel bestimmen den individuellen Zinssatz. Ein frühzeitiger Hypothekenvergleich, die richtige Mischung aus Fest- und variablen Tranchen sowie Strategien wie eine Forward-Hypothek sichern langfristig günstige Konditionen. Mit einer unabhängigen Beratung durch Barron Capital erhalten Sie Unterstützung, transparente Vergleiche und die passende Hypothekenlösung für Ihre Bedürfnisse.

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