Eigenheimfinanzierung: Worauf Sie achten müssen
Der Kauf eines Eigenheims ist für viele Menschen ein grosser Schritt. In der Schweiz gibt es klare Regeln, wie ein Hauskauf finanziert werden kann. Wer sich mit dem Thema beschäftigt, stösst auf Begriffe wie Eigenkapital, Tragbarkeit und verschiedene Hypothekenmodelle. Mieten bleibt weiterhin eine gängige Option. Viele vergleichen beide Wege, da jeder Lebensentwurf unterschiedliche Anforderungen und Wünsche mitbringt. Ziel dieses Artikels ist es, die wichtigsten Grundlagen und Unterschiede verständlich zu machen.
Entscheid kaufen oder mieten
Eigentum bedeutet, selbst über die Immobilie bestimmen zu können. Renovationen, Umbauten und die Gestaltung der Räume liegen in der eigenen Hand. Eigentümer profitieren zudem von potenziellen Steuererleichterungen, etwa durch den Abzug von Hypothekarzinsen. Ein Hauskauf trägt zur Vermögensbildung bei, da Immobilien langfristig an Wert gewinnen können. Mietende bleiben flexibel und binden sich nicht an einen bestimmten Ort oder eine langfristige finanzielle Verpflichtung.
Eigenkapitalanforderungen beim Eigenheimkauf
Beim Kauf eines Eigenheims in der Schweiz gilt die Regel, dass mindestens 20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Diese Regelung basiert auf gesetzlichen Vorgaben und dient der finanziellen Stabilität des gesamten Systems.
Die Mindestquote von 20 % Eigenkapital ist dazu da, um das Risiko im Finanzsystem zu reduzieren. Wer ein Haus kaufen möchte, bringt mit dem Eigenkapital einen Teil des Risikos selbst ein, bevor eine Bank eine Hypothek vergibt.
Die Belehnung beschreibt, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch eine Hypothek finanziert werden. In der Schweiz beträgt die maximale Belehnung 80 %. Das bedeutet, eine Bank kann bis zu 80 % des Kaufpreises als Hypothek vergeben, während der Rest durch Eigenkapital abgedeckt wird.
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Zulässige Quellen für Eigenmittel
Das Eigenkapital beim Kauf eines Eigenheims setzt sich aus verschiedenen Quellen zusammen. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises werden direkt eingebracht. Die Herkunft dieser Eigenmittel ist durch gesetzliche Vorgaben klar geregelt. 10 % müssen durch harte Eigenmittel wie Cash oder Bankguthaben eingebracht werden. Die restlichen 10 % können aus PK-Vorbezügen eingebracht werden.
- Sparguthaben und Wertschriften: Sparguthaben auf klassischen Bankkonten zählen als Eigenmittel. Ebenso gehören Wertschriften wie Aktien, Fonds oder Obligationen dazu, sofern diese verkauft und für den Kauf eingesetzt werden (z. B. Säule 3b).
- Pensionskassen Vorbezug oder Verpfändung: Das Guthaben aus der zweiten Säule (Pensionskasse) kann für den Kauf eines selbstbewohnten Eigenheims vorbezogen werden. Es dürfen jedoch nur 10 % davon eingebracht werden. Die Verpfändung des Pensionskassenguthabens ist möglich, wobei das Kapital als Sicherheit dient und nicht ausgezahlt wird.
- Säule 3a und Kryptowährungen: Gelder aus der gebundenen privaten Vorsorge (Säule 3a) können für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum genutzt werden. Auch innovative Investmentlösungen wie Vorsorgeprodukte auf Basis von Kryptowährungen sind als Eigenmittel zulässig.
Nebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf
Beim Kauf eines Eigenheims fallen neben dem reinen Kaufpreis verschiedene zusätzliche Kosten an. Diese Ausgaben sind bei der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen, da sie nicht durch die Hypothek abgedeckt werden. Für die rechtsgültige Übertragung einer Immobilie ist ein notarieller Kaufvertrag erforderlich. Das Notariat erstellt und beurkundet diesen Vertrag.
Zusätzlich wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Höhe dieser Gebühren richtet sich nach dem Kaufpreis und variiert je nach Kanton. Die Handänderungssteuer ist eine Steuer, die beim Eigentümerwechsel einer Immobilie anfällt. Sie wird von den Kantonen oder Gemeinden erhoben und berechnet sich in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises. Die Steuersätze unterscheiden sich je nach Region.
Ein Beispiel für den Kanton Bern:
„Die Handänderungssteuer im Kanton Bern beträgt 1,8 % des Kaufpreises des Grundstücks. Wird das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt, können unter bestimmten Voraussetzungen die ersten 800’000 CHF des Kaufpreises von der Steuer befreit werden. Zuständig für die Erhebung ist das Grundbuchamt.“ (Quelle: sv.fin.be.ch)
Hypothekenmodelle im Vergleich
In der Schweiz gibt es verschiedene Modelle, um eine Hypothek aufzunehmen. Die drei gebräuchlichsten Varianten sind Festhypothek, SARON-Hypothek (Swiss Average Rate Overnight) und variable Hypothek.
- Festhypothek: Die Festhypothek hat einen festen Zinssatz, der während der gesamten Laufzeit gleich bleibt. Die Laufzeit beträgt in der Regel zwischen zwei und 15 Jahren. Die monatlichen Zahlungen verändern sich nicht.
- SARON-Hypothek: Die SARON-Hypothek ist an den Schweizer Referenzzinssatz gekoppelt. Der Zinssatz wird regelmässig angepasst, meistens alle drei Monate. Die Höhe der Zinskosten hängt von der Entwicklung des Geldmarktes ab.
- Variable Hypothek: Die Variable Hypothek hat keinen fixen Zinssatz und keine feste Laufzeit. Der Zinssatz kann sich jederzeit verändern und folgt der allgemeinen Zinsentwicklung am Markt. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel zwischen drei und sechs Monaten. Aufgrund der unsicheren Kostenentwicklung wird dieses Modell heute eher selten gewählt.
Erste und zweite Hypothek verständlich erklärt
In der Schweiz wird die Hypothek bei einem Hauskauf meistens in zwei Teile aufgeteilt: die erste Hypothek und die zweite Hypothek.
Die erste Hypothek deckt bis zu 67 Prozent des Immobilienwerts ab. Sie ist für Banken mit weniger Risiko verbunden. Die Konditionen sind in der Regel günstiger, und eine Rückzahlung während der Laufzeit ist nicht vorgeschrieben.
Die zweite Hypothek finanziert den Anteil zwischen 67 Prozent und maximal 80 Prozent des Immobilienwerts. Banken bewerten diesen Teil als riskanter. Die zweite Hypothek ist teurer und wird innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung vollständig zurückgezahlt, je nachdem, was früher eintritt.
Tragbarkeit und Einkommensprüfung
Banken prüfen vor der Vergabe einer Hypothek, ob die Finanzierung für die Kreditnehmenden tragbar ist. Dafür werden das Einkommen, die Ausgaben und die finanziellen Verpflichtungen genau analysiert.
Für die Berechnung der Tragbarkeit wird ein kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent verwendet, unabhängig vom aktuellen Marktzins. Dieser Wert dient als Sicherheitspuffer, falls die Zinsen in Zukunft steigen. Die Bank berechnet die jährlichen Zinskosten mit diesem Zinssatz, auch wenn der effektive Hypothekarzins momentan tiefer ist.
Gesamte Wohnkosten, also Zinsen, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten, dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Wird dieser Anteil überschritten, gilt die Hypothekarfinanzierung als nicht tragbar. Barron Capital hat jedoch gewisse Finanzierungspartner, die in Ausnahmen bis zu 40 % finanzieren.
Fünf Schritte zum besten Hypothekarzins
Der Weg zur passenden Hypothek lässt sich in fünf Schritte unterteilen:
- Budget ermitteln: Ein realistisches Budget umfasst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle Nebenkosten und einen Puffer für Unvorhergesehenes.
- Angebote vergleichen: Hypotheken werden von verschiedenen Anbietern mit unterschiedlichen Konditionen angeboten. Um sich eine Menge Zeit zu sparen, können Vermittler wie Barron Capital den besten Zins aus über 40 Kapitalgeber vermitteln.
- Laufzeiten staffeln: Hypotheken lassen sich in einzelne Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen.
- Konditionen verhandeln: Die Kreditwürdigkeit beeinflusst die Verhandlungsspielräume beim Zinssatz. Vermittler wie Barron Capital wissen, bei welchem Kapitalgeber wie verhandelt werden muss.
- Vertrag prüfen lassen: Eine fachkundige, neutrale Prüfung vor der Unterzeichnung ist ratsam.
Steuervorteile und Vorsorge mit Säule 3a
In der Schweiz gibt es steuerliche Besonderheiten beim Eigenheim und Möglichkeiten, die Altersvorsorge in die Finanzierung einzubinden:
- Hypothekarzinsen: Diese lassen sich vom steuerbaren Einkommen abziehen.
- Säule 3a Bezug: Der bezogene Betrag wird separat und zu einem reduzierten Steuersatz besteuert.
- Eigenmietwert: Wer ein Eigenheim besitzt, versteuert einen theoretischen Mietwert.
Basel III und seine Folgen für Hypotheken
Seit dem 1. Januar 2025 gelten in der Schweiz die neuen Basel-III-Regeln für Banken. Diese internationalen Vorschriften wurden nach der letzten Finanzkrise entwickelt, um das Bankensystem stabiler zu machen.
Basel III verlangt von Banken, mehr eigenes Kapital für die Kreditvergabe bereitzuhalten. Das bedeutet, dass Banken für jede Hypothek einen höheren Sicherheitsbetrag in der Bilanz führen. Dadurch werden Kredite strenger geprüft, insbesondere bei höheren Belehnungen oder geringer Bonität der Kreditnehmenden.
Die neuen Regeln führen zu einer genaueren Risikoprüfung für jede Hypothek. Bei riskanteren Hypotheken, wie zum Beispiel hohen Belehnungen oder Renditeobjekten, steigen die Anforderungen an die Eigenkapitalquote und die Konditionen werden angepasst.
In unserem Blogartikel «Basel 3 – was das für neue Hypotheken bedeutet» können Sie mehr über die Richtlinien lesen.
Nächste Schritte mit Barron Capital
Barron Capital bietet eine unabhängige Beratung, die darauf ausgerichtet ist, komplexe Entscheidungen bei der Hypothekenfinanzierung nachvollziehbar zu machen. Das Beratungsangebot umfasst die Prüfung von verschiedenen Hypothekenmodellen, die Bewertung von Eigenkapitalquellen und die Analyse der Tragbarkeit.
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FAQ
Kann ich eine Festhypothek vorzeitig ablösen ohne Strafgebühr?
Eine Festhypothek kann vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit aufgelöst werden, aber Banken verlangen in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung richtet sich nach dem aktuellen Zinsniveau und der Restlaufzeit.
Wie wirkt sich eine Scheidung auf die gemeinsame Hypothek aus?
Bei einer Scheidung bleiben beide Partner für die Rückzahlung der Hypothek gemeinsam haftbar, solange das Objekt nicht verkauft wird oder einer der Partner die Immobilie samt Hypothek übernimmt. Die Bank prüft in diesem Fall die finanzielle Tragbarkeit für die übernehmende Person.
Welche Hypothek eignet sich bei steigenden Zinsen am besten?
Längere Laufzeiten bei Festhypotheken bieten Zinssicherheit, sind aber teurer. Die Aufteilung in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Enddaten kann das Risiko von Zinsanstiegen verteilen. Kombinationen aus festen und variablen Teilen ermöglichen es, von beiden Entwicklungen zu profitieren.
Wie viel Eigenkapital brauche ich, um ein Eigenheim in der Schweiz zu kaufen?
In der Schweiz müssen mindestens 20 % Eigenkapital eingebracht werden. Davon müssen 10 % aus harten Eigenmitteln wie Bargeld oder Bankguthaben stammen. Die restlichen 10 % können z. B. aus der Pensionskasse (2. Säule) oder der Säule 3a eingebracht werden.
Wie hoch darf die Belehnung einer Hypothek in der Schweiz sein?
Die maximale Belehnung beträgt 80 % des Immobilienwertes. Das bedeutet, die Bank finanziert höchstens 80 % des Kaufpreises mit einer Hypothek, während mindestens 20 % durch Eigenkapital gedeckt sein müssen.
Welche Nebenkosten entstehen beim Eigenheimkauf in der Schweiz?
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Notariats- und Grundbuchgebühren, die Handänderungssteuer sowie Kosten für den Eintrag ins Grundbuch an. Diese betragen je nach Kanton 1–5 % des Kaufpreises. Im Kanton Schwyz wurde die Handänderungssteuer im Jahr 2003 abgeschafft. (Quelle: hev-schweiz.ch)
Was sind erste und zweite Hypothek?
- Erste Hypothek: Deckt bis zu 67 % des Immobilienwertes, ohne Pflicht zur Amortisation.
- Zweite Hypothek: Deckt den Anteil von 67 % bis maximal 80 %, muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden.
Wie prüft die Bank die Tragbarkeit einer Hypothek?
Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %. Zinsen, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten dürfen insgesamt nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Nutzen Sie den Hypothekenrechner von Barron Capital, um die Tragbarkeit zu prüfen.
Welche Hypothek ist bei steigenden Zinsen sinnvoll?
Eine Festhypothek mit längerer Laufzeit bietet Sicherheit. Alternativ lassen sich Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten kombinieren, um das Risiko zu streuen.
Kann ich meine Hypothek steuerlich abziehen?
Ja. Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Gleichzeitig muss jedoch der Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuert werden.
Was bedeutet Basel III für Hypotheken in der Schweiz?
Seit 2025 müssen Banken für Hypotheken mehr Eigenkapital vorhalten. Dadurch prüfen Banken Kredite strenger, insbesondere bei hoher Belehnung oder tiefer Bonität.
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